利用借名登記逃避囤房稅，結果房子拿不回來？

利用借名登記逃避囤房稅，結果房子拿不回來？

        甲為免遭課囤房稅，將自己出資購買的房產借名登記於朋友乙之名下，乙卻聯合知情之第三人丙，雙方成立買賣契約並將房產移轉登記給丙，甲不但拿不回自己的房產，也無法向乙討回房產的買賣價金，有何方法可補救或避免此慘狀發生?

       所謂借名登記契約，依最高法院之定義:乃當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。民法債編中雖無規範借名登記契約，且學說中也不乏批評不動產登記實務名不副實的情況，然實務上仍肯認此種無名契約的合法性，並類推適用「委任」之法律關係。

       借名登記契約在生活中使用的十分廣泛，例如:基於節稅需求，父母將房產登記於子女名下；宮廟因沒有法人資格而將廟產登記於住持名下；更有甚者，為規避強制執行，而將財產登記於他人名下。借名登記雖有其便利性，然而讀者仍需認識隱藏風險，進而避免日後產生訴訟紛爭。

        實務上常見的紛爭類型，即出名人未經實際所有人同意，擅自出賣財產，然而依照實務見解，當事人主張借名登記契約者，應就該借名登記之事實負舉證責任。實際所有人日後欲請求將財產移轉登記，或主張出名人違反借名登記契約，請求債務不履行之損害賠償，第一要務即是證明雙方成立借名登記契約，但借名登記契約需要高度互信關係，通常會找親朋好友擔任出名人，只有口頭約定而無留下書面紀錄，而陷入舉證困難的情形。

       再者，按最高法院106年度第3次民事庭會議決議:「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」。依此見解，縱使出名人將財產移轉登記給惡意且知悉借名登記契約存在的第三人，法院仍認該移轉登記有效，不利借名人討回財產。

       綜上所述，法律見解對借名人十分不利，實務經驗上借名人敗訴機率甚高，若已因借名登記爭議欲索回財產，則因證明過去取得財產之出資過程與紀錄並非易事，相關訴訟上之請求權基礎及舉證方式及策略，更有必要尋求專業律師之協助。

                                                                                           文 ／ 廖引鳳