家裡漏水，鄰居不配合修理怎麼辦？
前幾天尼莎颱風過境，加上東北季風影響，台灣北部地區降下超大豪雨，而最近時序也進入了北部多雨的冬季，不少人家中的牆壁、天花板因為天氣潮濕產生漏水的問題，不僅造成自家影響，也可能影響其他的住戶，而若是居住在公寓大廈中，漏水問題更會牽扯到樓上樓下、厝邊隔壁的鄰居關係，使爭議趨於複雜難解，以下便簡單分析漏水事件的各種眉眉角角。
那麼，漏水到底應該要由誰來修？這就要檢驗漏水的問題是出在「共用部分」或是「專有部分」。所謂專有部分，是指公寓大廈中具有使用上獨立性，由各區分所有權人(住戶)所擁有的私人空間或設施，例如自家房間、房間內的水管、獨立的隔間牆壁等，而共用部分就是指專有部分以外的公共區域，例如樓梯間、屋頂、外牆、共用集水管等等。依公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分應由該部分的區分所有權人進行維護、管理及修繕；而共用部分則是由管委會進行維護、管理及修繕。因此，若家中發生漏水，可以先自行找廠商初步評估漏水的成因，如果是共用集水管的老舊、破裂或是公寓外牆、屋頂的防水層老舊失效導致滲漏水，應由管委會來處理，而若是其他區分所有權人專有部分的水管、牆壁的問題導致滲漏水的話，就是由各專有部分的區分所有權人負責。
至此不難看出，檢驗漏水原因是漏水爭議中最重要的一環，但問題就出在於，如果疑似是漏水成因的住戶不願意開門配合檢查或修理，該怎麼辦呢？首先，可以先向管委會尋求協助，依公寓大廈管理條例第6條規定，為了維護、修繕而必須進入專有部分時，住戶不得拒絕，若住戶拒絕的話則可以由管委會報請主管機關開罰3000至15000元的罰鍰；如果管委會出面後住戶仍然拒絕配合，也可以向各地區的鄉鎮市公所申請調解；而若調解仍無共識或是對方不願出席，可以向法院提起民事訴訟請求侵權行為的損害賠償。
當漏水事件進到民事訴訟程序以後，原則上還是需要釐清責任歸屬，因此會由當事人其中一方聲請或由法院囑託進行「鑑定」，鑑定的單位可以由雙方共同指定一個公正的專業第三方，或是由法院囑託鑑定單位進行鑑定。需注意的是，如果此時某一方當事人仍然拒絕讓鑑定單位進入家中檢驗，或是用其他方式不配合鑑定的話，有可能會構成「證明妨礙」，這時法院有權依民事訴訟法第282-1條第1項規定，直接做出對於妨礙證明一方不利的認定，也就是有可能直接認定妨礙證明的一方要為漏水事件負責。
最後，和各位讀者分享關於公寓大廈漏水的五大處理原則：
- 蒐集證據：發現漏水當下，可以用手機拍攝漏水、壁癌的照片或影片，如果情況緊急而自己先行修理的話，也務必將發票單據留下來作為日後請求對方給付修繕金額所需的證據。
- 通知管委會：在與對方當事人協調前，建議先行通知管委會，由管委會本於其職權居中協調，較具公信力且能保障雙方權益。
- 申請調解：若是私下協調無果，可以向各地鄉鎮區公所調解委員會申請調解，若是調解成立並報法院核定的話，調解內容便可作為強制執行的依據。
- 提起訴訟：在調解不成或是雙方明顯無法調解的情況，則可以向各地方法院提起民事訴訟，請求對方賠償漏水造成的損害(如傢俱、牆壁損壞等等)。
- 尋求專業法律協助：在漏水訴訟以及協調過程中，牽涉到公寓大廈管理條例以及民法等專業知識，以及舉證、訴訟策略的擬定、求償範圍的評估等法律實務專業，建議還是要向律師尋法律上協助，不僅更加穩妥，也能有事半功倍之效。
文 ／ 林博文律師
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